Kaj bo z nepremičninami po koronavirusu 2.

Pred slabim mesecem sem napisal prvi članek o nepremičninah po koronavirusu. Zdaj je vse bolj jasno, da se bodo nekatere nepremičnine trajno spremenile. Zaradi pričakovane fizične razdalje med ljudmi predvsem tiste nepremičnine, v katerih je gostota ljudi največja.

Če se bodo uresničile napovedi mednarodnih finančnih institucij o največji gospodarski krizi po drugi svetovni vojni, potem se mi zdi v tem trenutku zelo realno, da bodo pri nas cene nepremičnin padle za 30 odstotkov. Čez en mesec bo ta številka verjetno drugačna, najprej je treba počakati na odmrznitev nepemičninskega trga, še bolj pa na to, kakšen bo zagon gospodarstva in ali se bo virus ponavljal. Makroekonomske napovedi se sicer pogosto izkažejo za precej napačne. Ker gre za zelo posebno krizo, so napovedi seveda še toliko bolj nezanesljive.
Upam, da se bo tokratna nepremičninska kriza odvila hitreje, kot se je zadnja po letu 2008, ko se je kar štiri leta "čakalo" na obrat. Prodajalci se niso sprijaznilo z nižjo ceno, dokler jim ni voda tekla v grlo, kupci pa so bili prepričani, da morajo biti nepremičnine še cenejše. V naslednjih letih pa so se zatem nekatere podražile tudi za 40 in več odstotkov.
Na vsakem trgu zelo malo kupcev ali prodajalcev doseže najnižjo ali najvišjo ceno transakcije, pomembno je, da so čim bližje tej točki. Oče ameriškega predsednika Johna Kennedy-a, Joseph Kennedy, je delnice dobro prodal, vendar opazno ceneje od vrednostih, ki so jih dosegle zadnje leto pred izbruhom velike borzne krize v 30 letih. V slednji so mnogi izgubili vse. Ko so ga pozneje vprašali, zakaj je delnice prodal tako zgodaj, je odgovoril, da samo norci čakajo do konca.

Karte se že mešajo

Nepremičninarji ne sedijo križem rok in so se že začeli prilagajati pričakovanim spremembam uporabe nepremičnin. Tako se kapital iz pisarniških prostorov, fizičnih trgovin (trgovskih centrov), hotelov že seli v industrijske nepremičnine, med katerimi so najbolj zanimive logistične zmogljivosti. Ta investicijski trend nepremičninskih vlagateljev je v ZDA zaznati že nekaj časa, korona virus pa ga je zdaj prek noči sprožil tudi v Evropi. Zaradi usihanja globalizacije se pričakuje skrajševanje dobaviteljskih verig, zato bodo evropska podjetja v Evropi potrebovala tudi nove proizvodne prostore. Ne le to, blizu morajo biti skladiščeni tudi sestavni deli oziroma material za proizvodnjo. Da se v primeru zaprtja meja, kot jih je povzročil Covid-19, tovarne ne bodo spet ustavile. Pisarniško delo je mogoče prenesti v domove zaposlenih, proizvodno-skladiščnih dejavnosti pa seveda ne, zato morajo te biti ekonomsko smiselno čim bližje.

Kakšne bodo pisarne

Največje spremembe spet čakajo pisarniške prostore, ki jih bo zaradi dela na daljavo verjetno preveč, po drugi strani pa bo na določeni površini delalo manj ljudi kot do zdaj. S ciljem po večji fizični razdalji med zaposlenimi se lahko tudi spremenijo predpisi, ki bodo povečali zahteve po minimalni kvadraturi na posamezno delovno mesto (razmik med mizami) ali pa koliko mora biti ločenih prostorov (zaprtih pisarn). Na glavo se lahko postavi uveljavljeni koncept odprtih pisarniških prostorov, prostorov za druženje..., in se znova vrnemo v nekaj deset let starih poslovnih prostorov, v katerih si pisarne sledijo ena za drugo, v njej pa sedita eden ali dva.

Nepremičnine starejših

V svetu se je zadnja leta veliko vlagalo v nepremičnine za vse bolj množično populacijo starejših ljudi, katerih skupna točka je bila druženje. Po izkušnji s korona virusom ljudje ne bodo želeli več v domove za ostarele in bodo raje ostali sami v svojih nepremičninah. Upajmo, da se bo okrepilo vsaj preseljevanje iz večjih, neizkoriščenih in dragih nepremičnin v manjše ter bolj racionalne nepremičnine. Investitorji bodo gradili drugačne stavbe za starejšo populacijo, ki bodo omogočale več zasebnosti oziroma socialne izolacije.

Študentski domovi

Morda se bodo težave s pomanjkanjem študentskih postelj rešile same od sebe. S študijem na daljavo se bo treba študentom bistveno manj seliti. Zmanjšati se utegne tudi prostorska stiska fakultet, saj za določen del študijskega procesa ne bodo več potrebne predavalnice. Mimogrede: stroški študija se bodo lahko znižali. Tudi druge izobraževalne ustanove (podjetja) čakajo velike spremembe, s tem pa tudi kongresni turizem.

Trgovski in storitveni lokali

Nekatere fizične trgovine (neživilske) utegnejo tako rekoč izginiti. Gre za fizično prodajo izdelkov, ki se je že doslej borila s spletno prodajo. Covid-19 bo tehtnico dokončno prevesil na splet. Vprašanje je, kako bo denimo s fitnesi in drugimi skupinskimi vadbami. Koliko ljudi se bo navadilo na vadbo od doma.
S tem se bodo praznili in spreminjali določeni lokali, fizični prostor bo izgubljal na vrednosti, zaostrovala pa se bo konkurenca spletu, kjer bo vse težje dobiti svoj "prostor" oziroma pozornost (obisk spletne strani).

Kuhinje v oblaku

Tudi restavracije čakajo izzivi z zagotavljanjem fizične razdalje med gosti, s čimer bodo seveda lokali slabše izkoriščeni, strošek najemnine pa previsok. Tudi zaradi vse več ljudi, ki bodo delali od doma, bo vse več dostave hrane na dom ali prevzema na določenih mestih. Novi časi se obetajo kuhinjam v oblaku.

Bomo videli, kakšne bodo nepremičnine po nevihti. foto: blogPROSTOR.si

Nepremičnina je lokacija

V koronavirus krizi vlagatelji v nepremičnine še enkrat več spoznavajo trojni L: lokacija, lokacija, lokacija. Zdaj, ko tudi najuglednješa podjetja ne želijo plačati najemnine, je toliko bolj pomembno, da imate nepremičnino na lokaciji, za katero v vrsti čakajo drugi potencialni najemniki. Pri takšni nepremičnini boste v vsakem primeru dobili najemnino, vprašanje je le, kdo vam jo bo plačal.
Investitorjem s prostim kapitalom se zdaj ponuja priložnost, da proizvodnim podjetjem, ki nujno potrebujejo denar za tekoče poslovanje (likvidnost), ponudijo možnost odkupa industrijskih prostorov z možnostjo najema.
Donosi industrijskih nepremičnin na dobrih lokacijah naj bi kmalu ujeli donose pisarniških prostorov. V Ljubljani je najemnina za sodobno skladišče na dobri lokaciji s sedmimi evri že skoraj ujela najemnine starih pisarn na slabih lokacijah.

Kot zdaj kaže bo vse drugače

Lastnike in najemnike nepremičnin vsekakor čaka nov razmislek, kaj so res fiksni stroški in kaj so lahko variabilni? Poslovni modeli številnih podjetij se bodo spremenili in se pripravili na morebitne nove virusne krize. Način življenja in upajmo tudi vrednote ljudi se bodo spremenile. In temu bo sledila tudi uporaba in gradnja nepremičnin.

Preberite tudi:
Kaj bo z nepremičninami po koronavirusu 1.
Aleja prinaša nove čase trgovskih centrov v Sloveniji
Enostaven najem pisarn
Kakšne so zdaj cene nepremičnin
Prazne sejne sobe, ki so zasedene