Kaj bo z nepremičninami po koronavirusu 3.

Hoteli, trgovine, restavracije, lokali in pisarne so vse bolj v nemilosti korona krize. Napovedi o njihovi prihodnosti, enako kot o cenah stanovanj, so zelo različne (odvisno od vloge, ki jo ima napovedovalec na trgu), že zdaj pa je jasno, da bo škoda na trgu poslovnih nepremičnin velika.

V prvi zaustavitvi javnega življenja zaradi korone virusa sem napisal prvi in drugi članek o posledicah na nepremičnine, ob zaustavitvi v drugem virusnem valu pišem tretji članek. Izhodišče za razmišljanje v prvih dveh člankih je bil v bistvu sam covid 19, ekonomske spremembe so bile le posledica. Zgodovina virusov je precej jasna, večina novih virusov ima tudi drugi val, ki je ne redko večji od prvega. Ta se nam zdaj dogaja. Podobno kot popotresni sunki, ki običajno naredijo več škode kot prvi sunek.

Naslednji valovi covida ne bi smeli imeti tako hudih posledic za življenje, saj se bomo naučili živeti z njim. Dobili bomo tudi cepiva, vendar je pri slednjih treba vedeti, da običajno njihov razvoj traja kar nekaj let, zato utegnejo imeti na hitro razvita cepiva za covid-19 težave z zaupanjem ljudi. Pri brzdanju virusa bo zato pomembno drugačno obnašanje ljudi (socialna distanca), zato se bodo poslovne nepremičnine še težje vrnile v stare tirnice.

Pisarne in delo od doma

Prihodnost prostora za delo (pisarn, mestnih poslovnih središč) je trenutno največja in najpomembnejša neznanka. Od tega, kje in kako bomo delali, ali se bomo peljali v pisarno vsak dan, trikrat na teden, dvakrat na mesec, ali jo bomo najeli le občasno, so odvisne tudi restavracije okoli poslovnih stavb, trgovine, storitveni lokali in nenazadnje velikost ter lokacija stanovanjskih nepremičnin.

Nekateri so zdaj zadovoljni z razlago, da bo sicer nekaj več dela od doma, zato pa bodo mize bolj narazen, podčrto bo površina pisarn približno enaka, tako da pisarniško življenje ne bo bistveno drugačno, kot je bilo včasih. Ljudje so namreč socialna bitja in se morajo družiti.

A v nekaterih podjetjih že gredo po drugi poti. Izkušnje dela od doma so jih prepričale, da so zaposleni lahko dva ali tri dni v tednu doma, če so otroci v vrtcu in šoli. Od tu naprej pa je dojemanje pisarn in strošek z njimi nekaj povsem drugega. Prostorom je treba spremeniti vsebino, prilagojeni morajo biti druženju zaposlenih (sestankom, izobraževanju, klepetu) in manj osebnemu delu. Ostanejo tudi posamična delovna mesta, a teh je precej manj kot zaposlenih, saj se zaradi zgolj občasne prisotnosti lahko izmenjujejo za isto mizo. 

S tem podjetje ohrani pozitivne vidike neposrednih stikov, poveča produktivnost, svobodo in zadovoljstvo zaposlenih ter gradi kulturo podjetja. Poslovni prostori so lahko precej manjši, bolje izkoriščeni, strošek z njimi pa manjši.

Če so doslej investitorji iskali predvsem sodobne pisarniške prostore razreda A (pri nas jih naj bi primanjkovalo), zdaj pogledujejo tudi proti starim pisarnam. Logika je enostavno, pisarne je itak treba prenoviti in prilagoditi novi normali, starih ni škoda podirati, in če tudi lokacija ustreza novi normali, potem je lahko to dobra naložba.

Pri nas večjih premikov na trgu pisaniških prostorov še ni, čeprav so nekatere prazne že od marca. To je pričakovano, kajti veliko podjetij ima lastniške pisarne, zato so iz vidika nepremičnin precej nefleksibilna. Težko pa boste zdaj našli najemnika, ki bo podpisal petletno najemno pogodbo, kar je najbolj zaželjena ročnost. Analitiki na razvitih nepremičninskih trgih so si zdaj že enotni, da bodo najemna razmerja v prihodnje veliko bolj fleksibilna in da je dosedanji koncept dolgoročnih najemov pisarn mrtev.

Trenutno prednostna naloga podjetij je, da se s svojim poslom prilagajajo novim razmeram na trgu. Malo je takšnih, ki se jih covid tako ali drugače ni dotaknil. Nekatera se borijo, da obdržijo posle, druga se srečujejo z velikim povečanjem poslovanja. Premičnine pridejo na vrsto, ko se bodo gospodarske razmere stabilizirale in bo lažje oceniti, kakšna bo nova normala.

Hoteli

Kar zadeva hotele oziroma nastanitvene objekte vlada status quo. Nekateri lastniki hotelov v ZDA in Evropi poskušajo s (začasno) transformacijo hotelov v prostore za zabavo in delo. Hotelska veriga Hilton je začela pilotski projekt Workspace by Hilton, pri katerem hotelske sobe ponuja kot pisarne.

Sicer pa ni druge, kot da se čaka na okrevanje turizma in čim bolje obvladovati fiksne stroške. Dodaten izziv bodo verjetno imeli poslovni hoteli, saj bo poslovnih potovanj zagoto manj, kot jih je bilo pred "odkritjem" zuma. Odprta je prihodnost kongresna turizma oziroma industrije dogodkov, na katerem je zadnja leta veliko gradil svoj razvoj ljubljanski turizem.

Lokali

Veliko lokalov bo zamenjalo najemnika. Najmanj me skrbi za gostinstvo, kajti ljudje se bodo prej ali spet družili in dobre lokacije bodo hitro zaživele. Kapital za zagon se bo našel. Podobno lokali s storitvami, ki jih bomo vedno rabili (frizerji...). Večja težava bodo neživilske trgovine, katerih blago se bodo potrošniki navadili kupovati prek interneta. Trgovine, ki se bodo zaprle, se bodo težko nazaj odprle. Nove bodo morale imeti drugačen model poslovanja.

Industrijski prostori

Tu ni pričakovati velikih sprememb, njihova pozicija je trdna. Napovedi o širitvi evropske industrije zaradi krajšanja dobavnih verig iz Azije še vedno stojijo. Spletna trgovina bo potrebovala dodatna skladišča in prostore za pripravo pošiljk. Za slednje bo uporabna tudi marsikatera trgovina, ki ne bo imela več toliko obiskov kupcev.

 

foto: blogPROSTOR.si

Stanovanja in hiše

In na koncu še stanovanja in hiše, ki so povezana tudi z začetkom članka in vprašanjem, kje bomo v prihodnje delali. Če kar veliko doma, s čimer se bomo tudi manj vozili, potem je pričakovati živahno trgovanje z bivalnimi nepremičninami. Veliko ljudi za ta način življenja nima ustrezne nepremičnine, tako glede velikosti kot lokacije.

Zelo zanimiva zgodba bo s cenami stanovanj. Nekateri so prepričani, da denarja zaradi nizkih obresti ne bo zmanjkalo in se nepremičnine lahko le dražijo. Kam pa naj dajo ljudje denar, če v bankah ni obresti! Ali pa, kupci stanovanj so premožnejši sloji prebivalstva, ki jih gospodarska kriza ne prizadene. (Mimo grede, premožnejši rabijo kupce, med katerimi so tudi manj premožni..)

Drugi na cene nepremičnin gledajo v luči izjemne gospodarske krize, ki bo prevelika, da bi nepremičnine lahko ostale v svojem mehurčku. Morda pa se helikopterski denar centralnih bank in ničelne obrestne mere makroekonomsko izidejo. To bomo izvedeli, ko se bodo končale. Makroekonomsko bo sicer zanimivo gledati, kako bodo centralne banke ves ta denar po koncu krize uspele potegnile iz obtoka. Denarna masa bo ogromna. 

Kakorkoli že, dobra stran covid krize je, da naplavlja tudi zmagovalce (nekaterim podjetjem in panogam gre zaradi virusa veliko bolje) in ti bodo med kupci nepremičnin. Pravi trend cen stanovanjskih nepremičnin bi morali videti v jeseni prihodnje leto. Poslovne nepremične čakajo burni časi, v ZDA najbolj črnogledi analitiki napovedujejo, da utegnejo prav poslovne nepremičnine biti središče nepremičninske krize, podobno kot so bile v prejšnji krizi hipoteke. Zadnjo besedo bo imel virus.


Kako bo korona kriza spremenila stanovanja in hiše

Kam boste v službi hodili na kosilo 

Zakaj sploh potrebujemo pisarne?

Kaj bo z nepremičninami po korona virusu 1.

Kaj bo z nepremičninami po korona virusu 2.