Trg poslovnih nepremičnin v letu 2017

Kakšne so bile cene (najemnine) trgovskih lokalov, pisarn in industrijskih objektov v letu 2017 in kateri so bili najbolj zanimivi posli.

Najem pisarn

V letu 2017 je bilo daleč največ sklenjenih poslov z oddajanjem pisarniških prostorov. V Ljubljani je bilo evidentiranih 933 takšnih poslov, skupna oddana površina pa je znašala 123.900 m2 oziroma 133 m2 na sklenjen posel. V Mariboru je bilo število poslov sedemkrat manjše, gledano po oddani površina pa celo 15-krat manjše. Povprečna najemnina v Ljubljani znaša 10 €/m2, v Mariboru pa 6 €/m2.

Ponudba presega povpraševanje, saj redno oglaševana površina pisarniških prostorov v Ljubljani za dvakrat presega letno dejansko oddano površino, v Mariboru pa celo za trikrat.

Lani smo zaznali povečano povpraševanje po sodobnih in energetsko varčnih pisarniških prostorih z urejenim parkiranjem. V takšnih stavbah je stopnja nezasedenosti zelo nizka, pod petimi odstotki. Nasprotno velja za starejše in energetsko bolj potratne prostore, kjer je nezasedenost okoli 20-odstotna. Največji najemni posel je bil evidentiran v stavbi nekdanjega Slovenijalesa na Dunajski cesti 22 velikosti prek 7.000 m2, med drugim izhaja iz Letnega poročila o slovenskih poslovnih nepremičninah RE/MAX Commercial.

Prodaje pisarn

V letu 2017 je bilo v Ljubljani evidentiranih za skoraj 70 milijonov evrov prodaj pisarniških prostorov, kar je 12-krat več kot v istem obdobju v Mariboru. Povprečna prodajana cena v Ljubljani je bila 1.380 evrov, v Mariboru pa le 430 evrov za m2.  

Podobno kot pri najemnih poslih je tudi v tem segmentu količina oglaševanih pisarniških prostorov za prodajo približno dvakrat višja od celotnega letnega prometa.

Daleč največji posel je bila prodaja upravne stavbe na Davčni ulici 1 za ceno 25 milijonov evrov oz. 2.150 €/m2. Objekt je kupila državna D.S.U. od družbe PRO REM v likvidaciji. Največja transakcija v Mariboru je tudi potekala med državnimi subjekti: D.S.U. je za 3,1 milijona evrov prodalo stavbo sodišča Republiki Sloveniji.

Najemi trgovskih prostorov

Večina najemnih poslov trgovskih površin se sklene v večjih nakupovalnih središčih. Najemnine v teh so praviloma bistveno višje kot na drugih lokacijah. V Ljubljanskih trgovskih centrih se gibljejo v odvisnosti od velikost najetega lokal in za manjše lokale dosegajo cene prek 100 €/m2. V BTC hali A pa se najemnine gibljejo med 7 in 20 €/m2. Podobna razmerja veljajo v trgovskih centrih v Mariboru. Zelo visoke cene se pričakovano dosegajo tudi na specifičnih lokacijah v centru mesta („high street“).

Prvovrstne lokacije se praviloma ne oglašujejo, zato so tudi povprečne oglaševane najemnine na slabših in manj zanimivih lokacijah nižje od povprečno realiziranih najemnin.  Kljub splošnemu prepričanju, da je v Sloveniji preveč trgovskih površin, pa lokalov na najboljših točkah brez večmesečnega čakanja praktično ni možno najeti ali kupiti.

Prodaje trgovskih prostorov

Prodaj trgovskih prostorov je zelo malo. Izstopajo evidentirane transakcije prodaje trgovskih lokalov v centru Ljubljana na Mestnem trgu po prodajni ceni prek 7.000€/m2 in na Miklošičevi po ceni 5.000 €/m2. Bistveno nižje cene dosegajo trgovski prostori izven najatraktivnejših lokacij.

Najemi industrijskih prostorov

Najemnine industrijskih prostorov v Ljubljani so med 4 in 6 €/m2. Povprečna velikost oddanega skladišča je v Ljubljani 500 m2, v Mariboru pa 1.200 m2. V Mariboru je trg industrijskih prostorov sicer večji in aktivnejši,  cene najema pa so bistveno nižje od primerljivih v Ljubljani in se gibljejo med 1,5 in 2,5 €/m2.

V Ljubljani in okolici zaznavamo močno povpraševanje po večjih sodobnih visokoregalnih skladiščih. Takšnih objektov na trgu ni. Ponudba starejših industrijskih prostorov v Ljubljana pa je primerljiva s ponudbo ostalih starejših poslovnih prostorov: oglaševana površina za dvakratnik presega letno dejansko oddano površino. V Mariboru je situacija drugačna: oglaševana površina je nižja od dejansko oddane letne površine.

Najemne pogodbe so večinoma sklenjene za krajši čas: v Ljubljani v povprečju za slabi dve leti, v Mariboru pa povprečni čas najema skladiščnih prostorov 3,5 leta. Delež poslov sklenjenih za nedoločen čas je majhen.

Prodaje industrijskih prostorov

Prodaj industrijskih objektov je zelo malo. V Ljubljani so evidentirane prodajne cene za industrijske prostore  580€/m2, v Mariboru pa 160 €/m2. Ponudba močno presega povpraševanje: v Ljubljani je redno objavljenih 40-50 oglasov, realizira pa se le nekaj prodaj na četrtletje in še to manjših objektov.

V Mariboru lani izstopata prodaji starejših industrijski površin v Limbušu velikost 29.700 m2  po ceni  130 €/m2 in bivšem TAM-u velikosti 22.100 m2 po ceni 210 €/m2. V Ljubljani pa največje transakcije industrijskih površin niso presegale 2.000 m2 površine, vendar so pa so bile dosežene prodajne cene bistveno višje.

Trg industrijskih nepremičnin je nerazvit, primanjkuje sodobnih logističnih objektov. Lastniki večjih objektov so praviloma gradili objekte za lastno uporabo, na trgu praktično nikoli ni bilo špekulativne gradnje za trg. Razvoj sodobnejših večjih logističnih prostorov v Ljubljani zavirajo pomanjkanje večjih prostih zemljišč, visoke cene zemljišč ter dolgi postopki pridobivanja dovoljenj. Takšna dejavnost se zato vedno bolj širi in razvija v regijah izven Ljubljane.

Več informacij iz analize lahko dobite v četrtletnem Poročilu o slovenskih poslovnih nepremičninah RE/MAX Commercial.

V nekdanji stavbi Slovenijalesa v Ljubljani je bil lani sklenjen največji najemni posel pisarniških prostorov. (foto: www.BLOGprostor.si)