Kako velike poslovne prostore najeti, kaj šele kupiti, je pogosto zelo velika težava podjetij. Če so preveliki, so stroški z nezasedenostjo, če pa premajhni, so stroški z vnovično selitvijo.
Težava je v tem, ker podjetja enostavno ne morejo dobro predvideti, koliko zaposlenih bodo imela čez dve leti, pet let ali zelo oddaljenih 10 let. Poslovno okolje je namreč postalo tako dinamično (tako rekoč nobena panoga ni več imuna na disrupcijo), da je to postal velik izziv tudi za podjetja, ki imajo utečene posle. Mlada podjetja pa niti ne vedo, kako jim bo posel sploh stekel.
Na drugi strani so predvsem ponudniki prvorazrednih
poslovnih prostorov (pisarn) v položaju, ko lahko zahtevajo čim daljše najemne
pogodbe - seveda si želijo tudi čim večje najemnike. Pri nas se je namreč trg
pisarniških prostorov po nedavni krizi toliko prečistil in okrepil, da je zdaj
v Ljubljani težko najti prvorazredne
pisarne, zlasti manjših kvadratur (pod 200 m2).
Novi modeli napovedovanja
Že deset ali 20 let stare analize kažejo, kako so se
podjetja motila pri napovedovanju potreb po delovnih mest. Danes ni nič drugače
- zaradi dinamičnega poslovnega okolja kvečjemu še slabše. Podjetja vedno znova
podcenjujejo zahtevnost napovedi glede poslovnih prostorov.
Za grobi občutek, za koliko denarja gre, če se zmotite pri napovedi.
Strošek pisarniškega mesta na zaposlenega (15 m2): pri poceni pisarni, ki ima 7
evrov najemnine in tri evre stroškov, je letni strošek 1.800 evrov; pri dobrih
prostorih s 15 evri najemnine in tremi evri stroškov, pa je letni strošek za
enega zaposlenega že prek 3.200 evrov.
Na razvitih nepremičninskih trgih se iščejo rešitve v »data miningu«
in niso redki, ki pravijo, da bo to nova nepremičninska revolucija. Če bodo
podjetja znala bolje načrtovati potrebe po poslovnih prostorih, bodo namreč njihovi
prihranki enormni, s tem pa tudi njihova konkurenčnost na trgu.
V podjetjih zdaj pogosto načrtuje tako: prihodki bodo letno rasli
denimo po petodstotni stopnji, kar pomeni slabih deset odstotkov več poslovnega prostora. V
prihodnje pa se bo v modele (algoritem) vneslo bistveno več podatkov, zlasti iz
okolja, od napovedi za celotno gospodarstvo, panogo, nepremičninskih poslov
konkurence, poslov in gibanja na lokalnem nepremičninskem trgu, trendov na kadrovskem
trgu, razvoju tehnologije…
Nepremičninska prožnost
Na razvitih nepremičninskih trgih se zdaj hitro krepi ponudba coworking
poslovnih prostorov, za katere se ne odločajo le startup podjetja, temveč tudi utečena in velika
podjetja, ki se želijo hitro prilagajati razmeram v svoji panogi. S stroškovno
optimizacijo pri poslovnih prostorih si krepijo svojo konkurenčnost na trgu. O
coworkingu v Sloveniji si več lahko preberete tudi v tem članku.
Hitra vselitev in izselitev
Temu se prilagajajo tudi najemodajalci. Ne gre le za to, da
ponujajo kratkoročne najeme in primerno opremljene prostore. Pomembno je, da
ponujajo cel sklop storitev, ki najemniku omogočajo, da se hitro vseli in
izseli. IT najemanja prostorov (uporabniška izkušnja, plačevanje…), brez
nepotrebnih administrativnih postopkov (dolgih primopredajnih zapisnikov…).
Prožnost je unovčljiva
Če si naši najemodajalci poslovnih prostorov, ki imajo
veliko povpraševanja, zdaj želijo predvsem velike in dolgoročne najemnike, bi
lahko razmišljali tudi v nasprotni smeri – o prožnosti najema poslovnih
prostorov. Torej o kratkoročnih najemih in manjših kvadraturah. In zakaj bi si
naložili veliko dodatnega dela z migracijo najemnikov? Zato, ker so slednji
pripravljeni plačati višjo najemnino. Vprašanje je namreč, kaj je za najemnike večji
strošek, napačna ocena potreb po poslovnih prostorih, ali pa višja najemnina.
Podobna dilema je na strani najemodajalca, ali bo z višjo
najemnino za prožne poslovne prostore zaslužil več, kot bo imel dodatnega dela
in tveganj. Kar zadeva pogosti pomislek glede naše pravne varnosti pri izselitvi slabih
najemnikov poslovnih prostorov, bi verjetno bilo več težav z dolgoročnimi najemniki. Prožni
najemniki so v tujini res prožni, pridejo in gredo. Ne vem, zakaj naši startupi
ali podjetja, ki začasno najamejo dodatne prostore, ne bi šla ven.
 |
| Ponudba poslovnih prostorov se spreminja (foto: Alex Kotliarskyi on Unsplash) |