V gradbenih pogodbah bodite partnerji

Pri sklepanju gradbenih pogodb je zelo pomembno, da je ta uravnotežena in porazdeli tveganja na obe pogodbeni strani. Pri nas se pogosto dogaja, da želimo pri pogajanjih oziroma usklajevanju pogodbe, čim več obveznosti naložiti nasprotni strani, je na seminarju »Kako izpeljati gradnjo v zadovoljstvo vseh udeležencev« družbe Nebra povedala odvetnica Mojca Furlan.

Naročniki gradbenih del se ne zavedajo, da kratki roki izvedbe del in nizka cena povečujejo možnosti stvarnih napak, ki so med najpogostejšimi razlogi za spore. Pri hitenju bodo dela slabše izvedena (v gradbeništvu je še vedno veliko ročnega dela), nizko ceno pa bo izvajalec poskusil nadoknaditi na različne načine, če ne drugače s cenejšimi materiali. Za to morata biti naročnik in izvajalec partnerja in ne nasprotnika, saj je interes obeh, da se zgradi kakovosten objekt.

Udeleženci seminarja so lahko dobili kar nekaj koristnih nasvetov in opozoril za gradnjo objektov.

- Čeprav je naročnik gradnje običajno laik, je pri spremljanju projekta zavezan k skrbnosti dobrega gospodarja. Projektant, izvajalec in nadzornik pa morajo pri izpolnjevanju obveznosti ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka.

- Pred sklenitvijo gradbene pogodbe naj bo pripravljena gradbena dokumentacija (PZI), tako bo lažje določiti predmet pogodbe in ceno.

- Najpogostejši primer nepravilne izpolnitve obveznosti je izpolnitev z napako. Tako so se razvila posebna pravila – institut jamčevanja za napake. Posledice jamčevanja in garancije so različna.

- Stvarne napake pri gradbeni pogodbi so: očitne, skrite napake in napake, ki zadevajo solidnost gradbe. Očitne napake je potrebno grajati nemudoma, ob pregledu, lahko tudi med gradnjo. Torej najkasneje pri primopredaji objekta in ne šele pozneje pri njegovi uporabi. Razen, če predaje ni, potem se začetek uporabe šteje za primopredajo in je takrat treba grajati očitne napake.

Če je izvajalec, ki ga je naročnik opozoril na napake že med izvajanjem del, napake odpravljal, pa le teh ni odpravil, jih mora naročnik grajati še enkrat, ko je objekt končan.

Skrite napake ni mogoče opaziti pri običajnem pregledu in se pojavijo pozneje (denimo toplotni mostovi). Napaka se mora pokazati v dvoletnem jamčevalnem roku, izročitelja objekta pa je treba obvestiti v enem mesecu.

Napake, ki zadevajo solidnost gradnje, so hidroizolacija strehe, fasada, strojni omet, vodovodna napeljava…

- Izvajalec odgovarja tudi za morebitne pomanjkljivosti zemljišča (te lahko povzročijo napake na gradbi), ki bi jih moral opaziti z znanjem svoje stroke. Razen, če je specializirana organizacija dala mnenje, da je zemljišče primerno za gradnjo, ali če se niso pojavile okoliščine, ki bi zbujale dvom. Odgovarja tudi projektant (na Hrvaškem tudi nadzornik).

- Izvajalec je dolžan naročnika opozoriti na napake projektne dokumentacije, sicer odgovarja za napake, ki nastanejo zaradi slabe dokumentacije. Za napake, ki jih kot gradbenik s svojo skrbnostjo ni dolžan zaznati, ne odgovarja.

- Izvajalec ni prost odgovornosti, če je napaka nastala zato, ker je pri izvajanju posameznih del ravnal po zahtevah naročnika. Če slednjega opozori na nevarnost napak, se njegova odgovornost zmanjša ali tudi izključi.

- Odprava napak je obveznost in pravica izvajalca, če mu naročnik to ne dopusti, izgubi pravico do uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov. Izbira načina odprave napak je v domeni izvajalca.

Kaj je prinesel nov zakon

Novi gradbeni zakon (GZ), ki se je začel uporabljati junija lani, je bolj kot tehnični zakon za gradnjo objektov zakon o dovoljenjih; torej kako pridobiti gradbeno dokumentacijo. Zakon je prinesel nekatere bolj ali manj pomembne novosti, pomembnejše je na seminarju družbe Nebra strnila Gordana Ljubič iz družbe Planera.

- Rekonstrukcija objekta se je po nove zelo približala nadomestni gradnji.

- Pri vzdrževanju objekta se prej ni posegalo v konstrukcijske elemente, zdaj so možni preboji in predelava določenih konstrukcijskih elementov.

- Nova definicija objektov je spremenila status za skladišča zelo priljubljenih šotorov. Ti so zdaj objekt in zanje je potrebna gradbena dokumentacija. Prej niso bili objekt, ker so »samo privijačeni« v tla.

- Natančneje je določena nadomestna gradnja. Denimo ruševina s hišno številko ni več dovolj, saj mora objekt imeti glavne stene in streho. Nadomestna stavba mora stati na isti mikrolokaciji.

- Občinski inšpektorji so dobili nekaj pristojnosti od gradbene inšpekcije, predvsem pri objektih, ki ne potrebujejo gradbenega dovoljenja.

- Po nove lahko pride na gradbišče več različnih inšpektorjev, denimo požarni inšpektor, za kulturno dediščino, okoljski inšpektor, s čimer lahko dobite tudi več različnih glob.

- Pridobivanje mnenj je nadomestilo nekdanja soglasja in tu je po besedah Ljubičeve zdaj v praksi največ nejasnosti.

- Gradbeno dovoljenje je bilo po starem mogoče spremeniti samo za spremembe znotraj objekta, sicer je bilo treba pridobiti novo dovoljenje. Zdaj so dopuščena nekatera druga odstopanja, med drugim se lahko objekt poveča za 30 centimetrov. Pri spremembi namembnosti objekta ali bistvenih odstopanjih pa je potrebno pridobiti novo gradbeno dovoljenje.

- Gordana Ljubič je kritična do možnosti, ki so jo pri postopku integralne izdaje gradbenega dovoljenja dobile nevladne organizacije. Zoper tako izdano gradbeno dovoljenje imajo namreč ne glede na določbe predpisa, ki ureja upravni spor, pravico vložiti tožbo v upravnem sporu kot zastopnik javnega na področju njihovega delovanja. In to ne glede na to, če so sploh bili udeleženi v postopku izdaje gradbenega dovoljenja. Torej, če svojih zadržkov pred izdajo dovoljenja niti ne izrazijo, lahko to potem storijo čisto na koncu. Tožbo lahko vložijo v 30 dneh od objave odločbe o izdaji gradbenega dovoljenja in sicer na spletni strani e-uprave.

- Obvezna je prijava začetka gradnje na organu, ki je izdal gradbeno dovoljenje, za kar mora biti izdelan PZI.