Pri sklepanju gradbenih pogodb je zelo pomembno, da je ta uravnotežena in porazdeli tveganja na obe pogodbeni strani. Pri nas se pogosto dogaja, da želimo pri pogajanjih oziroma usklajevanju pogodbe, čim več obveznosti naložiti nasprotni strani, je na seminarju »Kako izpeljati gradnjo v zadovoljstvo vseh udeležencev« družbe Nebra povedala odvetnica Mojca Furlan.
Naročniki gradbenih del se ne zavedajo, da kratki roki
izvedbe del in nizka cena povečujejo možnosti stvarnih napak, ki so med
najpogostejšimi razlogi za spore. Pri hitenju bodo dela slabše izvedena (v
gradbeništvu je še vedno veliko ročnega dela), nizko ceno pa bo izvajalec
poskusil nadoknaditi na različne načine, če ne drugače s cenejšimi materiali.
Za to morata biti naročnik in izvajalec partnerja in ne nasprotnika, saj je
interes obeh, da se zgradi kakovosten objekt.
Udeleženci seminarja so lahko dobili kar nekaj koristnih
nasvetov in opozoril za gradnjo objektov.
- Čeprav je naročnik gradnje običajno laik, je pri spremljanju
projekta zavezan k skrbnosti dobrega gospodarja. Projektant, izvajalec
in nadzornik pa morajo pri izpolnjevanju obveznosti ravnati s skrbnostjo
dobrega strokovnjaka.
- Pred sklenitvijo gradbene pogodbe naj bo pripravljena
gradbena dokumentacija (PZI), tako bo lažje določiti predmet pogodbe in
ceno.
- Najpogostejši primer nepravilne izpolnitve obveznosti je
izpolnitev z napako. Tako so se razvila posebna pravila – institut jamčevanja
za napake. Posledice jamčevanja in garancije so različna.
- Stvarne napake pri gradbeni pogodbi so: očitne, skrite
napake in napake, ki zadevajo solidnost gradbe. Očitne napake je potrebno
grajati nemudoma, ob pregledu, lahko tudi med gradnjo. Torej najkasneje pri
primopredaji objekta in ne šele pozneje pri njegovi uporabi. Razen, če predaje
ni, potem se začetek uporabe šteje za primopredajo in je takrat treba grajati
očitne napake.
Če je izvajalec, ki ga je naročnik opozoril na napake že med
izvajanjem del, napake odpravljal, pa le teh ni odpravil, jih mora naročnik grajati
še enkrat, ko je objekt končan.
Skrite napake ni mogoče opaziti pri običajnem pregledu in se
pojavijo pozneje (denimo toplotni mostovi). Napaka se mora pokazati v
dvoletnem jamčevalnem roku, izročitelja objekta pa je treba obvestiti v
enem mesecu.
Napake, ki zadevajo solidnost gradnje, so hidroizolacija
strehe, fasada, strojni omet, vodovodna napeljava…
- Izvajalec odgovarja tudi za morebitne pomanjkljivosti
zemljišča (te lahko povzročijo napake na gradbi), ki bi jih moral opaziti z
znanjem svoje stroke. Razen, če je specializirana organizacija dala mnenje, da
je zemljišče primerno za gradnjo, ali če se niso pojavile okoliščine, ki bi
zbujale dvom. Odgovarja tudi projektant (na Hrvaškem tudi nadzornik).
- Izvajalec je dolžan naročnika opozoriti na napake
projektne dokumentacije, sicer odgovarja za napake, ki nastanejo zaradi
slabe dokumentacije. Za napake, ki jih kot gradbenik s svojo skrbnostjo ni
dolžan zaznati, ne odgovarja.
- Izvajalec ni prost odgovornosti, če je napaka nastala
zato, ker je pri izvajanju posameznih del ravnal po zahtevah naročnika.
Če slednjega opozori na nevarnost napak, se njegova odgovornost zmanjša ali
tudi izključi.
- Odprava napak je obveznost in pravica izvajalca, če
mu naročnik to ne dopusti, izgubi pravico do uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov.
Izbira načina odprave napak je v domeni izvajalca.
Kaj je prinesel nov zakon
Novi gradbeni zakon (GZ), ki se je začel uporabljati junija
lani, je bolj kot tehnični zakon za gradnjo objektov zakon o dovoljenjih; torej
kako pridobiti gradbeno dokumentacijo. Zakon je prinesel nekatere bolj ali manj
pomembne novosti, pomembnejše je na seminarju družbe Nebra strnila Gordana
Ljubič iz družbe Planera.
- Rekonstrukcija objekta se je po nove zelo
približala nadomestni gradnji.
- Pri vzdrževanju objekta se prej ni posegalo v
konstrukcijske elemente, zdaj so možni preboji in predelava določenih
konstrukcijskih elementov.
- Nova definicija objektov je spremenila status za
skladišča zelo priljubljenih šotorov. Ti so zdaj objekt in zanje je potrebna
gradbena dokumentacija. Prej niso bili objekt, ker so »samo privijačeni« v tla.
- Natančneje je določena nadomestna gradnja. Denimo
ruševina s hišno številko ni več dovolj, saj mora objekt imeti glavne stene in
streho. Nadomestna stavba mora stati na isti mikrolokaciji.
- Občinski inšpektorji so dobili nekaj pristojnosti
od gradbene inšpekcije, predvsem pri objektih, ki ne potrebujejo gradbenega
dovoljenja.
- Po nove lahko pride na gradbišče več različnih
inšpektorjev, denimo požarni inšpektor, za kulturno dediščino, okoljski
inšpektor, s čimer lahko dobite tudi več različnih glob.
- Pridobivanje mnenj je nadomestilo nekdanja soglasja in tu
je po besedah Ljubičeve zdaj v praksi največ nejasnosti.
- Gradbeno dovoljenje je bilo po starem mogoče spremeniti
samo za spremembe znotraj objekta, sicer je bilo treba pridobiti novo
dovoljenje. Zdaj so dopuščena nekatera druga odstopanja, med drugim se
lahko objekt poveča za 30 centimetrov. Pri spremembi namembnosti objekta ali
bistvenih odstopanjih pa je potrebno pridobiti novo gradbeno dovoljenje.
- Gordana Ljubič je kritična do možnosti, ki so jo pri
postopku integralne izdaje gradbenega dovoljenja dobile nevladne organizacije.
Zoper tako izdano gradbeno dovoljenje imajo namreč ne glede na določbe
predpisa, ki ureja upravni spor, pravico vložiti tožbo v upravnem sporu kot
zastopnik javnega na področju njihovega delovanja. In to ne glede na to, če so
sploh bili udeleženi v postopku izdaje gradbenega dovoljenja. Torej, če svojih
zadržkov pred izdajo dovoljenja niti ne izrazijo, lahko to potem storijo čisto na
koncu. Tožbo lahko vložijo v 30 dneh od objave odločbe o izdaji gradbenega
dovoljenja in sicer na spletni strani e-uprave.
- Obvezna je prijava začetka gradnje na organu, ki je izdal
gradbeno dovoljenje, za kar mora biti izdelan PZI.
 |
| Po dolgi poti na sodišču popravila slabe gradnje na Brdu v Ljubljani. foto: blogPROSTOR.si |
Preberite tudi: