Pri najemnih poslih so na sodiščih najbolj pestri spori, ko se nepremičnine oddajajo med prijatelji ali družinskimi člani. Podjetja naj bodo pri vsebini najemnih pogodb zelo previdna, še zlasti glede možnosti predčasne odpovedi in vlaganj najemnika v poslovne prostore.
Kot je na seminarju Najemna razmerja in sodni postopki, ki ga je organizirala družba Nebra, svetovala sodnica Dida Volk, naj bodo najemne pogodbe čim bolj podrobne, s čimer bo pozneje manj nejasnosti in nesoglasij. Točno naj se zapiše, kaj je predmet najema stanovanja, ali sta denimo to tudi klet in garaža. Primopredajni zapisnik naj vsebuje fotografije, ki v sodnih sporih prihranijo ogromno težav. Najemna pogodba se sklene le z enim najemnikom, če jih je več, se naj v pogodbo zapiše, kdo še stanuje z najemnikom. Gre za pravno varnost vseh stanovalcev, ki pride še posebej do izraza, če najemnik zapusti stanovanje. V primeru smrti najemnika je najemodajalec dolžan skleniti pogodbo s sostanovalcem pod enakimi pogoji.Kdo bo kaj popravil
V pogodbo zapišimo, kdo bo kaj popravil. Kdo bo denimo popravil roleto ali pralni stroj, ali slednjega mora popraviti pooblaščeni serviser... Veliko takšnih dogodkov je mogoče predvideti, zato jih je dobro omeniti v pogodbi. Če nič ne napišemo, potem pač velja stanovanjski zakon. Pogodbeni stranki pa se lahko dogovorita tudi drugače.Na strani najemodajalca pogodbo vedno odpove njen podpisnik, najemodajalec, ki ni nujno tudi lastnik nepremičnine. V praksi je pogosto, da lastnik nekoga pooblasti za oddajanje nepremičnine. Za podnajem je potrebno soglasje najemodajalca.
Povračila vlaganj
Najemnik je upravičen do povračila tistih vlaganj v neprepremičnino, za katere je imel soglasje najemodajalca. Pri tovrstnih sporih se sodišče postavi na stališče, koliko je zaradi teh vlaganj nepremičnina več vredna, kar se ugotavlja z izvedenci. In ne, da bi kar seštelo vložena sredstva (račune). Tu ni razlik med stanovanji ali poslovnimi prostori.Lastnik nepremičnine ima pravico, da postavi pogoje uporabe nepremičnine. Tudi ti naj bodo čim bolj jasno zapisani v najemni pogodbi, da potem ne bo težav pri morebitnem ugotavljanju krivdnih razlogov za odpoved pogodbe. Tako lastnik lahko določi, da v stanovanju niso dovoljene domače živali, kajenje, ali povečanje družine...
Vročanje opomina
Pri vročanju listin med najemodajalcem in najemnikom velja oddajna teorija. Torej če najemodajalec na pošti odda opomin najemniku, ni njegov problem, če ga ta ne prevzame. Šteje se namreč, da je opomin izročen. Pri končanju razmerja z najemnikom je treba najprej poskrbeti za odpoved pogodbe, šele zatem je na vrsti zahteva za izpraznitev prostorov. Slednja ni možna, dokler je pogodba veljavna. Če uporabnik prostorov plačuje najemnino, še ne pomeni, da ima sklenjeno najemno razmerje. Najemnina je v tem primeru uporabnina.Poslovni prostori
Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) iz leta 1974 za razliko od Stanovanjskega zakona ne določa vsebine najemne pogodbe, zato je njena vsebina še toliko bolj pomembna. Kot je na seminarju svetovalne družbe Nebra povedala sodnica Dida Volk, se pogodbe med pravnimi osebami (podjetji) sodijo povsem drugače, kot če je pogodbenik fizična oseba. Podjetja imajo veliko več pogodbene svobode in za dogovorjeno tudi nosijo vse posledice. Pogodba mora biti pisna, saj ustni dogovori niso veljavni. Pri sodnih sporih je pomembno, kdo je prvi kršil pogodbo.Izboljšavo prostorov točno definirajte
Pogosti so spori glede vlaganj najemnika v izboljšave ali preureditev poslovnih prostorov. V soglasju najemodajalca, ki je osnova za povrnitev sredstev (pobot najemnin), naj bo zapisano, do kakšnega zneska bo povrnil sredstva, kako naj se izvedejo spremembe, kakšni materiali naj se uporabijo, oprema... Denimo pri klima napravi naj se določi, kako bodo izpeljane inštalacije, saj te lahko pustijo posledice na stavbi. Včasih jih niti ni možno kar enostavno demontirati in odnesti.Vsi zahtevki za izboljšanje nepremičnine (neupravičeno obogatitev) se po prekinitvi pogodbe naslovijo na lastnika nepremičnine in ne najemodajalca, če nista ista oseba.
Težavna predčasna odpoved najemne pogodbe
Pri najemu poslovnih nepremičnin je treba posebno pozornost nameniti ročnosti pogodb oziroma predčasnemu prenehanju najema, pod kakšnimi pogoji je ta možen za eno in drugo stran. Zdaj so aktualni spori v trgovskih centrih, kjer bi najemniki zaradi slabšega obiska centra šli ven, najemodajalci pa jih ne spustijo. Ko so bili trgovski centri dobro obiskani, so si najemniki prizadevali za dolge 10-letne najemne pogodbe, brez posebnih določb, kako je možno pogodbo prekiniti. Zdaj se sicer lahko sklicujejo na spremenjene okoliščine, vendar je njihovo dokazovanje zelo zahtevno. Pri pogodbah za nedoločen čas je jasno, odpovedni rok pogodbe je vsaj eno leto ali pa krivdni razlog.Pri pogodbi za določen čas je treba zahtevek za izpraznitev prostorov vložiti vsaj 30 dni pred njenim iztekom, sicer se spremeni v pogodbo za nedoločen čas.
Če imate nesoglasja z najemnikom s pogodbo za nedoločen čas, je mogoča rešitev, da greste v odpoved pogodbe brez razloga in po enem letu dobite izvršilni naslov za izselitev iz prostorov, ki ga lahko izkoristite v naslednjih desetih letih, če denimo najemnik ne bi plačeval najemnine.
Kar zadeva zastaranje terjatev upravnika poslovnih stavb: če gre za terjatve iz njegovih storitev, je zastaralni rok tri leta, če pa gre za sredstva, ki jih je založil za najemnike, pa pet let. Vse terjatve, ki so bile ugotovljene s pravnomočno sodno odločbo, imajo desetletni zastaralni rok.
Notarski zapis
Pri izvršljivosti notarskega zapisa najemne pogodbe s klavzulo neposredne izvršljivosti je treba biti pozoren, da je dobro napisan, sicer ga izvršilni sodnik lahko zavrne. Notar Bojan Podgoršek je na seminarju družbe Nebra povedal, da je v primeru zahteve za izpraznitev prostorov notarski zapis predvsem izvršljiv pri poteku pogodbe in neplačevanju najemnine. Pri drugih krivdnih razlogih ta ni realen in je potreben sodni postopek.Davki
Davčni vidik najemnih razmerij je pojasnil Dušan Jeraj iz družbe Taxgroup. Če v najemno pogodbo zapišemo, da se bo varščina na koncu pobotala z najemnino, potem moramo že takoj plačati DDV. Če se bo najemniku vrnila, ni del najemnine oziroma obdavčene storitve.Odbijanje DDV
Če si pri nakupu nepremičnine poračunamo vhodni DDV, potem bomo na to nepremičnino 20 let plačevali DDV. To ni težava, če imamo najemnike, ki lahko dajo izjavo za obračun DDV po 45. členu ZDDV-1. Težava bo, če bo najemnik kakšna banka, zavarovalnica, društvo, zdravstveni subjekt, s.p. ali d.o.o., ki nista zavezanca za DDV. Najemodajalec bo v teh primerih moral zvišati najemnino, da bo po plačilu DDV imel enak donos. Podobno bo pri prodaji, saj bo kupnina višja, ker bo prodajalec moral vrniti preostali DDV.Če nepremičnino kupimo v tujini, potem postanemo tudi davčni zavezanec dotične države. Davek na premoženje sicer velja samo za nepremičnine v Sloveniji.
Obratovalni stroški in dohodnina
Če fizična oseba, ki oddaja nepremičnino, sama plačuje obratovalne stroške, bo dohodnino plačala ne le za dejansko najemnino, temveč na znesek skupaj s stroški. Seveda lahko obratovalne stroške prevali na najemnika, vendar v tem primeru prevzema tveganje neplačila položnic dobaviteljem. Lastnik stanovanja namreč odgovarja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno.Slovenska "iznajdljivost"
V naših krajih imamo že v genih, kako poskušati najti bližnjice in zaobiti predpise. Iz svojih dolgoletnih sodniških izkušenj Dida Volk pravi, da se to ne obnese, saj ko se izogibaš enemu predpisu, se ti zgodba običajno zaplete nekje drugje. Ilustrativen primer izhaja iz še vedno nesprejetega zakona o davku na nepremičnine. Ko je leta 2013 kazalo, da bo vendarle sprejet, so ljudje z več nepremičninami, le te razdelili med sorodnike. S tem bi se izognili plačilu davka, in sicer tako, da so jim dali dosmrtno služnost uporabe stanovanja. Ko davka zatem ni bilo in so želeli vzpostaviti prvotno stanje, so se pojavili spori. Revni sorodniki so se namreč "uprli" bogatim sorodnikom. Po besedah Dide Volk so na sodiščih pri nepremičninskih poslih najbolj pestri spori ravno med prijatelji in družinskimi člani.Preberite tudi:
Namesto dolgoročnih najemnikov kratkoročni
Majhne in dobre pisarne je težko dobiti
Manj najemnih poslov, donosi boljši
Koliko pisarn zares rabite
Trg poslovnih nepremičnin v letu 2018
 |
| K primopredajnemu zapisniku nepremičnine obvezno predložite fotografije, s tem si boste močno olajšali delo na sodišču. foto: blogPROSTOR.si |