Ali so zdaj nepremičnine precenjene

Banka Slovenija je v Poročilu o finančni stabilnosti predstavila svojo redno analizo nepremičninskega trga in opažanje trenutnega stanja. Čeprav imajo udeleženci nepremičninskega trga občutek, da gredo cene v nebo, centralna banka ne zaznava pregrevanje trga.

Po njene kazalniki ravnoteženosti cen stanovanjskih nepremičnin večinoma nakazujejo, da se cene nahajajo blizu dolgoročnega ravnovesja. "Iz tega lahko sklepamo, da na trgu stanovanjskih nepremičnin še ni znakov pregrevanja, saj se kazalnika razmerje med cenami stanovanj in razpoložljivim dohodkom ter modelsko ocenjeni realni indeks cen nepremičnin nahajata blizu dolgoročnega povprečja, kazalnika razmerje med cenami stanovanj in višino najemnin ter razmerje med povprečno ceno stanovanja velikosti 60 m2 in povprečno plačo plačo pa nakazujeta rahlo precenjenost cen stanovanjskih nepremičnin."

Banko Slovenije verjetno trenutne razmere ne skrbijo tudi zato, ker je kreditna izpostavljenost bank do nepremičninske dejavnosti in gradbeništva nizka. Še posebej, če sedanje številke primerjamo s tistimi iz leta 2007 ali 2008. V nadaljevanju podajam svoje mnenje glede nekaterih grafov, ki jih je v aprilskem poročilu objavila Banka Slovenije.

Razmerje med BDP in cenami stanovanjskih nepremičnin

Ob izbruhu covid krize je nepremičninski trg izgubil stik z gospodarskimi gibanji in je šel "po poti" borznih indeksov in monetarne politike. Ta je v znamenju izjemne likvidnosti in nepredstavljivo nizkih obresti. Pridružil se je drugim kapitalskim trgom, kjer se kopiči denar centralnih bank in povzroča inflacijo premoženja.

Stanovanjska posojila

Medletna rast stanovanjskih posojil gospodinjstvom se kljub vse nižjim obrestnim meram ne spreminja že od leta 2017, niti ni visoka, zato zdaj ni glavni generator rasti cen nepremičnin. Rast so verjetno zavirali strožji pogoji za odobritev posojila (zahteva po uporabnem dovoljenju za stavbe) in lanske omejitve trgovanja z nepremičninami zaradi covid ukrepov.

Iz tega gre sklepati, da se v nepremičnine zdaj zlivajo predvsem prihranki, ki bežijo od nizkih obresti, ležarnin in inflacijskih pričakovanj, ter zaslužki iz drugih finančnih naložb. Presežke ustvarjajo tudi podjetja, ki so sicer že od prejšnje finančne krize razmeroma malo zadolžena, in če nimajo dobrih možnosti za naložbe na svojem področju, skušajo denar plasirati v nepremičnine.


Posojila za poslovne nepremičnine

Žalosten graf, ki kaže na skromno aktivnost bank pri financiranju poslovnih nepremičninah. Bolj kot to, da se na tem nepremičninskem trgu ne bi nič dogajalo, je očitno, da investitorji ne rabijo denarja naših bank. Zaradi slabe izkušnje iz finančno-gradbene krize iz leta 2008 so banke tako zaostrile svoje pogoje kreditiranja, da podjetja iščejo druge rešitve. Med njimi je veliko tujih investitorjev, ki si financiranje "pripeljejo s seboj" (logistika, shoping centri, proizvodnja), domača podjetja pa (so) tudi veliko zmorejo iz svojega denarnega toka ali kapitalskih vložkov lastnikov (turizem). Pisarniških prostorov je bilo v zadnjem času zgrajenih zelo malo.

Posojila gradbeništvu in poslovanju z nepremičninami

Kljub ekspanziji gradnje, ki jo covid kriza ni prizadela, kvečjemu jo je (bo) okrepila, je izpostavljenost bank več kot trikrat manjša kot v prejšnji finančni krizi (manj kot milijarda evrov). Trend pa je še vedno negativen.
 

Promet po vrstah nepremičnin

Poslovne nepremičnine so veliko bolj odvisne od gospodarskih razmer, cene in najemnine običajno tudi nihajo z gospodarsko aktivnostjo. Tokrat verjetno ne bo tako enostavno, saj ima covid zelo različen vpliv na sedanje in bodoče poslovanje podjetij. Nekatere panoge so obrnjene na glavo, drugim so se odprla povsem nova obzorja. Od tega so seveda odvisne nepremičnine, saj se v njih opravlja dejavnost. Na eni strani imamo tako logistiko, proizvodnjo, na drugi strani pa trgovine, lokale, namestitvene objekte in pisarne. V dveh, treh letih se bo postavila nova realnost.

Izdaja gradbenih dovoljenj

Novejši podatki bodo krivulje verjetno še bolj obrnili navzgor. Pri teh cenah stanovanj se gradnja seveda izplača, še posebej, ker so donosi drugih naložb (potencialno) močno padli. Nižjo donosnost se zahteva tudi pri naložbah v poslovne nepremičnine. Če je bila včasih sedem ali osem odstotkov za naložbo v pisarne, je zdaj dovolj pet ali šest. Donos je namreč padel tudi drugim naložbam.

Čakajo nas velika vlaganja v infrastrukturo, ki jih bodo gnala tudi evropska sredstva za okrevanje gospodarstva po koroni krizi.


Preberi tudi:

Presenetljivo veliko Slovencev bi delalo od doma

Kaj bo z nepremičninami po korona virusu 3.

Kam boste v službi hodili na kosilo