Spletna trgovina in covid sta naredila svoje. Praznih trgovskih lokalov je vse več, najemnine padajo, temu trendu niso ušli niti lokali na najbolj obiskanih ulicah v največjih nemških mestih.
Razcvet spletne trgovine se je v Nemčiji nadaljeval tudi po letošnjem spomladanskem vnovičnem odprtju trgovin, poroča nemški statistični urad Destatis. Prihodki so se desezonirano in koledarsko prilagojeno v obdobju med majem in septembrom zvišali za 8,8 odstotka. V primerjavi z istim obdobjem v letu 2019 se je promet povečal za 36 odstotkov.
Fizična trgovina na drobno doslej skorajda ni imela koristi od ponovnega odprtja prodajalen. Od maja do septembra so bili prihodki v primerjavi z istim obdobjem lani 0,2 odstotka nižji. Podobni podatki in trendi prihajajo tudi iz ZDA, kjer bo spletna trgovina nesporna zmagovalka letošnjih prazničnih nakupov.
Ameriška trgovina na drobno se že dalj časa sooča z velikimi spremembami. Evropa je pri tem zaostajala, saj ni povsem primerljiva z ZDA, vendar pa razmere v Nemčiji nakazujejo, da bo tudi evropska trgovina v prihodnje precej drugačna.
O slovenskih trgovinah malo podatkov
Kaj se zdaj dogaja v Sloveniji, je težko reči. Seveda spletna
trgovina raste, fizično prodajo premetavajo valovi epidemije, kaj se dogaja z
najemnimi razmerji trgovskih prostorov, pa je zdaj težko reči. Ravno najemne pogodbe v trgovskih centrih so zaradi konkurence na trgu najmanj znane. Pri poročanju Geodetski upravi RS (GURS) jih namreč najemodajalci pogosto označijo kot poslovna skrivnost, zato podatki o poslih niso znani. GURS jih lahko uporablja le agregatno analitiko.
Najemne pogodbe za poslovne prostore so običajno dolgoročne in neprilagodljive na spreminjanje razmer na trgu. Slovenski trg poslovnih nepremičnin je tudi majhen, poslov je malo, zato je potrebno več časa, da se zberejo reprezentativni podatki, ki bi nakazovali trende.
Podatki nemških nepremičninskih posrednikov
Nova študija (Gewerbepreisspiegel 2021/22), ki jo je objavilo nemško nepremičninsko združenje IVD, kaže na vsaj desetodstoten povprečni letni padec najemnin na glavnih ulicah in nakupovalnih centrih v Nemčiji. V največjih sedmih mestih (Berlinu, Hamburgu, Münchnu, Kölnu, Frankfurtu, Stuttgartu in Düsseldorfu) je padec še večji, in sicer 13-odstoten. Manjša mesta so v nekoliko boljšem položaju, saj so se najemnine znižale do pet odstotkov. Res pa je tudi, da so precej nižje, zato je tudi prostora za zniževanje manj.
München, ki je najdražje mesto, je bil najbolj prizadet, saj so se najemnine pri novih najemnih pogodbah znižale za skoraj 27 odstotkov. Stuttgart je zabeležil 20-odstotni padec, Berlin in Düsseldorf pa 12-odstotnega. Najemnine trgovskih lokalov so sicer v preteklih letih strmo naraščale, saj je gospodarstvo cvetelo, zdaj pa je očitno prišlo do preloma, kar še posebej velja za München.
Nezasedenost trgovin je bila poleti 20-odstotna, kar je trikrat več kot pred epidemijo.
Kratkoročnejši najemi in manjše trgovine
Trgovci se novo nastalim razmeram prilagajo predvsem tako, da sklepajo krajša najemna razmerja in zmanjšujejo prodajne površine. Slednje je logična posledica hibridne prodaje s spletno trgovino, saj je fizičnih obiskov trgovine manj, zaloge so manjše, saj je utečena dostava na dom.
Kratkoročnejša najemna razmerja pa so odraz, kako se zdaj trgovina hitro spreminja. Kakšne bodo navade potrošnikov čez tri ali pet let, je zelo težko napovedati, zato najemniki zahtevajo fleksibilno najemno razmerje.
Spreminjanje namembnosti nepremičnin
V Nemčiji ugotavljajo, da poti nazaj očitno ni več, zato se bodo lastniki (investitorji) trgovskih nepremičnin morali odločiti za korenite spremembe poslovanja. Pri marsikateri nepremičnini bo potrebna tudi sprememba namembnosti, saj ne bo zadostoval zgolj drugačen model oddajanja v najem.
Zanimivo, da je spreminjanje namembnosti zaradi togih prostorskih predpisov težko izpeljati tudi v Nemčiji in ne le pri nas. Maloprodajne nepremičnine, zlasti na slabših lokacijah, pa tudi v majhnih in srednje velikih mestih, ki imajo preveč prodajnih površin, bi lahko spremenili v stanovanja (tudi z novogradnjami) ali pisarne. Prostorsko gledano še najlažje v skladišča, je pa res, da so najemnine za skladišča precej nižje od trgovskih.
Lokali v stanovanjskih soseskah
Najemnine na glavnih nemških ulicah in nakupovalnih centrih so zadnjih dvajset let nenehno naraščale in so se pogosto izkazale za nepremostljivo oviro za številne majhne in inovativne podjetnike v gostinstvu in trgovini, ki si jih niso mogli privoščiti. Zato so si poiskali prostor v manjših soseskah, pri čemer so uspeli pridobiti zveste stranke, ki imajo zdaj vse manjše potrebe po velikih nakupovalnih centrih ali obisku lokalov na glavnih ulicah.
Stranke vse bolj cenijo to »lokalno« izkušnjo, zgolj nakup blaga je namreč vedno mogoč prek spleta. Vse to sovpada z idejo razvoja okolju prijaznejših mest, tako imenovanih 15-minutnih mestih, ki prebivalcem omogočajo, da imajo v bližini stanovanja vso ponudbo osnovnih življenjskih potrebščin.
Nepremičninski vlagatelji v trgovske in druge lokale na najbolj znanih lokacijah bodo morali sprejeti nižje donose ali pa poiskati novo generacijo lastnikov (investitorjev) z novimi idejami, so prepričani nepremičninski posredniki v Nemčiji.
Stanovanja v BTC
Slovenski pionir trgovskih centrov je seveda BTC, oziroma ljubljansko nakupovalno središče BTC City. Vedno je bilo inovativno, zato bo zanimivo spremljati, kako se bo prilagodil novim razmeram.
Poleg trgovine Ikea se zdaj prodaja večje zemljišče, kjer je predvidena tudi gradnja stanovanj. Če se namera uresniči, bo to za nas velik nepremičninski preskok, tako glede ponudbe stanovanj kot tudi prostorskega planiranja. Zagotovo bo dobil posnemovalce še kje drugje.
Preberite tudi:
Kaj bomo v prihodnje še delali v pisarnah