Precenjenost stanovanj vse bolj očitna

Cene stanovanjskih nepremičnin kažejo znake precenjenosti, v zadnjem Poročilo o finančni stabilnosti ugotavlja Banka Slovenije. Spomladi njeni kazalniki precenjenosti nepremičnin še niso zaznavali.

»Cene stanovanjskih nepremičnin so v prvem letošnjem četrtletju postale tudi nekoliko precenjene«, so točneje zapisali v Banki Slovenije. Dinamika večine kazalnikov precenjenosti nakazuje, da se cene premikajo proti območju relativne precenjenosti.

Predvsem kazalnik razmerja med cenami in višino najemnin kaže, da so se povprečne cene v primerjavi z najemninami precej povečale. Najemnine so sicer na medletni ravni ob koncu lanskega leta in začetku leta 2021 upadle. Cene nepremičnin so se po podatkih Geodetske uprave RS v prvem letošnjem četrtletju medletno zvišale za 7,3 odstotka, v drugem četrtletju pa za 9,9 odstotka.

Izbruh covida je v bistvu najbolj prizadel najemnine, po ocenah nepremičninskih posrednikov, so v prvem valu virusa padle za okoli 20 odstotkov, vendar so zdaj že dosegle stare vrednosti.

Kako se meri precenjenost

Kazalniki precenjenosti prikazujejo relativno precenjenost nepremičnin in ne absolutno precenjenost, pojasnjujejo v Banki Slovenije. Relativna precenjenost pomeni, da se primerja dinamiko cen z dolgoročno dinamiko neke druge osnove ali večimi osnovami, ki so v večini primerov dohodkovne narave (BDP, razpoložljivi dohodek), cenovne (splošna inflacija, cene najemnin) ali stroškovne (stroški v gradbeništvu, višina obrestne mere za stanovanjska posojila).

Prednost izračuna relativne v primerjavi z absolutno precenjenostjo je ta, da se pri relativni precenjenosti lahko opremo na določeno referenčno točko. Pri absolutni precenjenosti te točke ni, prav tako pa je pri absolutni precenjenosti pomemben subjektivni vidik kupec – prodajalec.

Kazalniki precenjenosti

Pri zadnji analizi Banke Slovenije je treba vedeti, da je v kazalnikih precenjenosti upoštevala podatke do prvega kvartala letošnjega leta. V drugem kvartalu se je rast cen nadaljevala, tako da so zdaj kazalniki precenjenosti verjetno še višje.

 

Pri spodnjem grafu se vidi, da so se v zadnjem obdobju zviševale tudi plače, ki so v povprečju nevtralizirale rast cen nepremičnin.

 

BDP je zanihal s covidno krizo, bomo videli če bo ujel tempo rasti cen nepremičnin. Za kaj takega se bo morala upočasniti rast cen nepremičnin.

 

Trend rasti cen nepremičnin je zdaj videti tako izrazit in zanesljiv, da že sam po sebi generira dodatno povpraševanje. Kupci so namreč prepričani, da bodo nepremičnine še dražje in ne odlašajo z nakupom. Zaradi strahu pred inflacijo se vse bolj mobilizirajo tudi prihranki v bankah, ki iščejo zatočišče v nepremičninah.

 

Rast cen je kupce opogumila po večjem zadolževanju za nepremičnine. Še posebej, ker obrestne mere ostajajo nizke. Vse več stanovanj se kupuje kot naložba, ki za zdaj lepo pridobiva na vrednosti, zato stroški zadolževanja trenutno ne predstavljajo problem.

 

 

Zanimiv je spodnji graf, ki kaže, kakšna je višina hipoteke glede na nakupno vrednost nepremičnine. Kreditov, ki bi bili odobreni z visoko hipoteko, je vse manj. Povprečno razmerje med zneskom kredita in vrednostjo stanovanjske nepremičnine je za nove kredite v drugem letošnjem četrtletju znašalo 63,4 odstotka. V primerjavi s koncem leta 2020 (67,9 odstotka) je nižje za skoraj petodstotnih točk.

Struktura kupcev se zaradi visokih cen očitno spreminja. Več je takšnih, ki imajo večje prihranke in ne rabijo toliko kredita. Šibkejši kupci, ki potrebujejo večji kredit (hipoteko), izgubljajo boj s cenami stanovanj. Verjetno je med kupci tudi vse več tistih, ki kupujejo svojo drugo ali tretjo nepremičnino.

 

Poslovne nepremičnine

Podjetja niso pozabila lekcije iz finančne krize pred dobrimi desetimi leti, ko so se zadolževala za nepremičnine in se opekla. Še vedno so zelo previdna, za nepremičnine pa kvečjemu namenjajo predvsem višek denarnega toka. Zato je obseg bančnih posojil za nakup poslovnih prostorov precej nižji, kot je bil pred in med finančno krizo.

Storitvena podjetja se tudi vse bolj poslužujejo najemnega modela zagotavljanja prostorov za delo. Na slovenskem nepremičninskem trgu je hkrati vse več nepremičninskih skladov, s čimer se krepi ponudba poslovnih prostorov za najem. Podjetja se tako raje ukvarjajo s svojo osnovno dejavnostjo in ne z gradnjo ali upravljanjem nepremičnin. To prepuščajo nepremičninskim družbam. 

Izjema so seveda podjetja, ki potrebujejo specifične nepremičnine, predvsem proizvodnja podjetja. Najemna ponudba nepremičnin za logistiko se hitro razvija, res pa je tudi, da zaradi spremenjenega gospodarstva po covidu, ne dohaja povpraševanja na trgu.

 

 

Kar zadeva izbira vrste obresti, pri podjetjih ni dileme, tako rekoč vsa se odločijo za variabilno obrestno mero in prevzem obrestnega tveganja. Pričakovanja gleda dviga obrestnih mer so očitno majhna.

 

 

Kratkoročnega zadolževanja in revolving kreditov za nepremičnine praktično tudi ni več, kajti šola iz finančne krize, ko jih banke nenadoma niso hotele več podaljševati, je bila predraga.

 

Ponekod v Evropi še hitrejša rast

V primerjavi z drugimi državami EU je letna rast naših cen nepremičnin trenutno sicer nekoliko nad povprečjem, dejansko pa smo kljub vsemu dokaj zmerni. To potrjujejo podatki od leta 2010. V kar nekaj državah se nepremičninski trg vse bolj pregreva (cene nepremičnin so se celo podvojile), hkrati pa so tudi države, ki nimajo težav z rastjo cen nepremičnin. Zanimiv primer je nam bližnja Italija, ki se nikakor ne more izkopati iz dolgoletne gospodarske stagnacije po uvedbi evra, kar se očitno kaže tudi na nepremičninah. Cene hrvaških nepremičnin se gibljejo zelo podobno kot naše.

 

Napoved

In kaj napoveduje Banka Slovenije našim cenam nepremičnin za prihodnje? "Visoko povpraševanje po nepremičninah in višanje cen surovin bi lahko vplivalo na prihodnjo rast cen nepremičnin." 

S tem se je mogoče strinjati, bolj zanimivo pod vprašanje je, od kje takšno povpraševanje? Centralne banke bodo težko javno priznale, da je rast cen nepremičnin koleteralna škoda, njihove stimulativne denarne politike spodbujanja rasti gospodarstva, ki ima težave zaradi covida. Nizke obrestne mere koristijo gospodarstvu, "tiskanje" denarja oziroma dobra likvidnost finančnemu sistemu, a vse to vodi k višji inflaciji in presežku kapitala, ki išče naložbe na finančnem in nepremičninskem trgu.

Strah pred inflacijo in razvrednotenjem bančnih vlog močno spodbuja nakupe nepremičnin. Zanje se namreč odločajo ljudje, ki so glede denarja zelo konservativni, in kot alternativo denarju v banki vidijo le nakup nepremičnine. Kakšni skladi ali delnice, so za njih bili in so pretvegani.

Dokler bodo centralne banke vodile sedanjo monetarno politiko, bo za nakupe nepremičnin več kot dovolj denarja.

Preberi tudi:

Ali so zdaj nepremičnine precenjene

Razlike v cenah nepremičnin glede na njihovo lokacijo

Cene stanovanj v Ljubljani