Med vsemi poslovnimi nepremičninami je zdaj najbolj nejasna prihodnost pisarniških prostorov. Z uveljavitvijo hibridnega načina dela se je namreč način uporabe pisarn močno spremenil.
Vse večji vpliv na trg poslovnih nepremičnin ima tudi okoljska politika (ESG), ki banke in podjetja usmerja v novejše okoljsko sprejemljivejše stavbe.
V svetu je tako zaznati trend, da se podjetja selijo v manjše a kakovostnejše pisarne. Pri najemnem razmerju želijo ostati čim bolj fleksibilna, saj tudi sama težko ocenijo, koliko delovnih mest na posamezni lokaciji bodo dejansko potrebovala v prihodnjih letih.
Če se najemniki ne selijo, pa je pogosto potrebna prenova obstoječih prostorov. Zaradi dela na daljavo je običajno treba zmanjšati število stalnih delovnih mest in povečati površine za sestankovanje, skupna delovna mesta in za druženje. Najverjetneje je potrebna tudi energetska sanacija stavbe, sicer so zaradi dražjih energentov obratovalni stroški previsoki.
Starejše stavbe na razpotju
Največji izziv so starejše poslovne stavbe, zgrajene pred letom 1990, ki jih je težko prilagoditi sodobnim standardom. Lastniki teh stavb so pred težko nalogo, kako se prilagodti novim razmeram in potrebam najemnikov. Povpraševanje po takšnih prostorih upada ne glede na višino najemnine.
 |
| Marsikateri iskalec pisarn ne pomisli, kako velika težava je lahko v starih stavbah tudi slaba zvočna izolacija prostorov. |
Pri nas veliko starih in večlastniških stavb
Pri nas so težave toliko večje, saj so starejše poslovne stavbe pogosto večlastniške, spremembe namembnosti pa zaradi prostorske zakonodaje precej dolgotrajne in zahtevne.
Ker se je v zadnjem obdobju novih poslovnih stavb zgradilo precej manj kot pred desetletji, imamo v Sloveniji zelo zastarel fond pisarniških prostorov. Sodobnim standardom vsaj približno ustreza le četrtina pisarniških prostorov.
Po podatkih Geodetske uprave RS je sicer površina fonda vseh pisarniških prostorov v Sloveniji devet milijonov kvadratnih metrov ali 4,3 m2 pisarniških prostorov na prebivalca Slovenije. Največ pisarniških prostorov je v Ljubljani, kar 32 odstotkov ali skoraj 2,9 milijona m2 oziroma več kot 10 m2 na prebivalca. V Mariboru je denimo na voljo sedem kvadratnih metrov pisarniških prostorov na prebivalca.
Dokler se na trgu ni začel tržiti sedanji visok val novih poslovnih stavb, se na njem dolgo ni veliko dogajalo, saj se tudi ponudba ni spreminjala.
Z novimi stavbami in umikom plime bodo iz vode pogledale čeri starih poslovnih stavb. To se ne bo zgodilo čez noč, čeprav se novi projekti že tržijo. Večja ponudba novih pisarn razreda A bo namreč vseljiva v letu 2025 in pozneje. Poleg tega se obstoječa najemna razmerja sproščajo postopoma.
Časa zmanjkuje
Lastniki starih stavb kljub temu nimajo prav veliko časa za razmišljanje. Rešitve morajo začeti iskati takoj, sicer jih bodo neizbežne spremembe na najemnem trgu pisarniških prostorov ujele nepripravljene. Razmišljajo naj predvsem v smeri strokovne prenove prostorov in prilagodljivih najemnih razmerjih.
Z boljšim upravljanjem prostorov, po meri in potrebah najemnikov, lahko izničijo ne malo prednosti, ki jih imajo sodobne stavbe. Časov, ko so najemnike vselili za pet ali deset let in nanje pozabili, ne bo več.
PS: Za nejeverne Tomaže
V Sloveniji še vedno mnogi podcenjujejo spremembe, ki se v svetu dogajajo na nepremičninskem trgu s pisarnami. Vedno obstajajo izgovori, mi smo drugačni, nismo tako veliki, pri nas ne bo tako... Spodaj je grafika ene od številnih analiz, ki se zdaj v svetu delajo o dejanski zasedenosti pisarniških prostorov. Po covidu, ki je naplavil hibridni model dela, je namreč vse drugače.
Preberite tudi:
Kako zaposlene brez prisile spraviti nazaj v pisarne
Veliko jih bi najraje delalo kar od doma
Kaj bomo v prihodnje še delali v pisarnah