Majhne in dobre pisarne je težko dobiti

Kljub gospodarski rasti najemnine pisarn v Ljubljani že nekaj let stagnirajo, v analizi najemnega trga za leti 2016 in 2017 ugotavljajo na Geodetski upravi RS. Razlog je presežna ponudba pisarniških prostorov za najem, ki izvira še iz časa gospodarske krize. 

Ob upoštevanju starostne in velikostne strukture pisarniških prostorov, ki so bili oddani v zadnjih dveh letih, najemnine pisarn v Ljubljani in Kopru stagnirajo, medtem ko v Mariboru, Celju in Kranju kažejo zmeren trend rasti. Ne glede na to je dejavnost najemnega trga pisarn, tako v Ljubljani kot na ravni države, v primerjavi z dejavnostjo kupoprodajnega trga razmeroma velika.

Majhne pisarne je težko dobiti
K ugotovitvam GURS lahko dodam, da se je letos v Ljubljani povpraševanje po pisarnah opazno okrepilo. Morda se to za zdaj še nekaže toliko v višjih najemninah, zato pa so najemodajalci boljših prostorov lahko postali izbirčni pri najemnikih. Želijo si čim večje najemnike in seveda čim boljša podjetja. Tako je prvorazredne pisarne, ki ne merijo vsaj 150 m2, zdaj kar težko dobiti. Novejše pisarne na zanimivih lokacijah so se sicer že kar lepo napolnile.

Vse manj pogodb za nedoločen čas
Po podatkih GURS se je v zadnjem letu na ravni države okoli 50 odstotkov najemnih poslov za pisarniške prostore, sklenjenih za več kot pol leta, sklenilo za obdobje do enega leta, okoli 40 odstotkov pa za nedoločen čas ali obdobje daljše od treh let. Na novo sklenjenih najemnih pogodb je bilo okoli 70 odstotkov, aneksov zaradi podaljšanja najema ali spremembe najemnine pa 30 odstotkov. Od leta 2015 je zaznati trend zmanjševanja števila najemov, sklenjenih za nedoločen čas oziroma več kot tri leta, predvsem na račun sklepanja in podaljševanj enoletnih najemov.

Ljubljani skoraj polovica trga
V poprečju se kar več kot 44 odstotkov vseh najemov pisarniških prostorov v državi sklene v Ljubljani, okoli deset odstotkov v Mariboru, okoli sedem odstotkov v Celju in okoli štiri odstotke v Kopru.
Med tremi največjimi mesti, kjer glede na letno število sklenjenih najemov lahko govorimo o razvitem najemnem trgu, ima razumljivo najvišjo raven najemnin Ljubljana, kjer se v zadnjih dveh letih v povprečju gibljejo okoli 11 evrov za m2. V Mariboru in Celju so več kot tretjino nižje in se gibljejo pri okoli sedmih evrih za m2. V Domžalah in Trzinu, Kranju in Šenčurju, Novem mestu in Novi Gorici se najemnine pisarn v povprečju gibljejo med 7 in 9  evri za m2.

Zanimiva segmentacija trga v Ljubljani
GURS je iz razpoložljivih podatkov naredil zanimivo segmentacijo trga v Ljubljani. Glede na višino najemnin ga je razdelil v tri cone.

Najemnine za pisarne se na območju cone A v povprečju gibljejo pri okoli 11 evrov za m2, v coni B 12 evrov, v coni C pa 9 do 10 evrov za m2.

Donosnejše oddajanje lokalov
Po obsegu sklenjenih najemnih poslov je slovenski najemni trg lokalov manjši od najemnega trga pisarniških prostorov, najemnine pa so v povprečju precej višje. V povprečju je oddajanje lokalov v primerjavi z oddajanjem pisarniških prostorov donosnejše. Zato se med velikimi institucionalnimi najemodajalci lokalov v Sloveniji pojavljajo tudi podjetja s tujim kapitalom, medtem ko so med najemodajalci pisarniških prostorov bolj izjema.

Najemnine lokalov sledijo gospodarski rasti
V zadnjih letih se najemnine lokalov v Sloveniji v povprečju višajo, kar je posledica naraščanja dohodkov najemnikov trgovskih in gostinskih lokalov zaradi gospodarske rasti in naraščanja potrošnje. Najemnine lokalov na ravni države tudi za naprej kažejo zmeren trend rasti.
Povprečno se na ravni države letno sklene tričetrtine najemnih poslov s trgovskimi lokali in četrtina z gostinskimi lokali. Najemnine gostinskih lokalov so v povprečju za spoznanje višje od trgovskih.

Najemnine lokalov po Ljubljani
Ljubljanska najemna cona A zajema območja z najvišjimi najemninami, in sicer strogo mestno središče ter največja in najbolje obiskana nakupovalna območja. V tej coni se nahajajo: nakupovalno območje BTC, nakupovalno območje Rudnik, nakupovalni center Interspar Vič, nakupovalni center Mercator Šiška ter nakupo-valno območje Tržnica Koseze.
Skok povprečne najemnine iz dobrih 15 evrov za  m2 leta 2016 na skoraj 18  evrov za m2 leta 2017 je predvsem posledica spremenjene povprečne strukture oddanih lokalov, pojasnjujejo na GURS. Leta 2017 se je namreč bistveno povečal delež oddaje novejših lokalov. Na rast najemnin gostinskih in trgovskih lokalov v središču mesta v zadnjih letih vpliva povečevanje donosnosti lokalov, ki je poleg rasti domače potrošnje v veliki meri tudi posledica vse večjega turističnega obiska Ljubljane.

Slabši lokali brez rasti
Ljubljanska cona B zajema preostali del območja občine Ljubljana. Trgovski in gostinski lokali, ki so bili oddani v tej coni, so manjše samostojne stavbe z ustrezno namembnostjo oziroma se nahajajo v stanovanjsko poslovnih objektih ali pa v slabše zasedenih trgovskih centrih. Najemnine se v povprečju gibljejo okoli 12 evrov za m2 in ne kažejo trenda rasti, ki je vendarle do neke mere prisoten v središču mesta in največjih trgovskih centrih.

Preberite tudi:
Kako velike poslovne prostore kupiti ali najeti
Coworking pisarne rastejo kot gobe po dežju
V trgovskih centrih bomo najraje dobro jedli

Najdrajžje pisarne so v najvišji stavbi v Sloveniji Kristalni palači v Ljubljanskem BTC.